Conflit d’intérêts en immobilier : quand l’agent devient acquéreur

Caroline
8 juin
2 min de lecture

Analyse de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 avril 2025

🔎 Contexte de l’affaire

Une agente immobilière est sollicitée pour estimer un bien immobilier récemment hérité.Elle fournit une fourchette de prix très large – de 280 000 € à 870 000 € – sans justificatif. Peu après, elle propose elle-même d’acquérir le bien… pour 250 000 €.

Elle n’avait jamais informé la venderesse de son intention d’acheter le bien.

Quelques jours plus tard, un engagement manuscrit est signé, mais avec une anomalie :

Le prix est noté 280 000 € en chiffres,
Et deux cent quatre-vingt-dix euros en lettres.

Lorsque la venderesse refuse de vendre, l’agente saisit la justice pour faire exécuter la vente et demander des dommages-intérêts.

Décision de la Cour d’appel de Paris (11 avril 2025)

La Cour rejette la demande de l’agente. Elle retient un manquement déontologique grave, basé sur l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, relatif à la déontologie des agents immobiliers.

« Le professionnel informe son client de tout lien, direct ou indirect, de nature à influencer l’opération. »

L’agente aurait dû déclarer formellement son intention d’achat dès la remise de l’avis de valeur.

Même sans dol ou vice du consentement, la mauvaise foi suffit à invalider l’opération.

📌 Enjeux professionnels : ce que tout agent immobilier doit retenir

✅ Ce qu’il faut faire :

Informer par écrit toute intention d’achat personnelle dès l’estimation.
Justifier toute fourchette de prix large dans l’avis de valeur.
Conserver une traçabilité écrite des échanges avec les clients.
Séparer clairement les rôles : conseiller, mandataire, et acquéreur.

❌ Ce qu’il faut éviter :

Estimer un bien dans le but de l’acheter soi-même sans le signaler.
Cumuler les fonctions sans transparence.
Rédiger un engagement ou compromis flou ou contradictoire.

En résumé : un rappel fort de la jurisprudence

L’agent immobilier ne peut pas être juge et partie.La transparence est une obligation déontologique, pas une option.En cas de doute, la justice privilégiera toujours la protection du client.

📎 Source : Cour d’appel de Paris, arrêt du 11 avril 2025

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A votre succès

Caroline Ludwig

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