Coordination agent immobilier / notaire : une obligation de résultat ?

Analyse d’un arrêt de la Cour d’appel de Douai

🔎 Contexte de l’affaire

Un acquéreur assigne un agent immobilier après la découverte de désordres importants dans un bien acheté.

Il reproche à l’agent de ne pas l’avoir informé de ces problèmes lors des visites et des échanges préalables.

L’agent immobilier se défend en affirmant ne pas être un expert en bâtiment et ne pas avoir d’obligation de diagnostic technique approfondi.

La question posée au juge : jusqu’où va le devoir d’information de l’agent immobilier sur l’état du bien ?

⚖️ Décision de la Cour d’appel de Douai

La Cour tranche de façon nuancée :

✅ L’agent immobilier n’est pas un expert du bâtiment.

✅ Il n’a pas l’obligation de réaliser des diagnostics techniques approfondis ou de détecter des vices cachés.

MAIS :

✅ Il doit informer l’acquéreur de tout désordre apparent ou connu.

✅ Il engage sa responsabilité s’il passe sous silence des défauts visibles ou des anomalies dont il avait connaissance.

📌 En clair : « L’agent immobilier doit une information loyale et complète sur les désordres apparents ou connus. »

📌 Enseignements pour les professionnels

Cet arrêt rappelle les limites et les obligations du métier :

Un agent immobilier n’est pas diagnostiqueur, expert structure, ni maître d’œuvre.

Mais il a un devoir d’observation et de signalement pour tout ce qui est visible et apparent.

Il doit transmettre fidèlement toute information reçue sur l’état du bien (propriétaire, diagnostics, travaux récents ou à prévoir).

La transparence est la meilleure protection contre les litiges.

✅ Bonnes pratiques pour l’agent immobilier

Pour se protéger et protéger ses clients, un agent immobilier doit :

Visiter soigneusement le bien et noter les désordres visibles.

Informer explicitement l’acquéreur de tout défaut apparent.

Joindre les diagnostics réglementaires sans altération ou omission.

Conserver la trace écrite des informations communiquées.

En cas de doute, orienter le client vers un professionnel (diagnostiqueur, architecte, expert).

🧠 En résumé

« L’agent immobilier n’est pas un expert du bâtiment, mais il reste responsable de ce qu’il voit et sait. Son devoir est d’informer loyalement l’acquéreur des désordres apparents ou connus. »

A votre succès

Caroline Ludwig

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