Financement non obtenu : l’agent immobilier peut-il être tenu responsable ?

Analyse de l’arrêt de la Cour d’appel de Pau – 15 mai 2025

🔎 Contexte de l’affaire

Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Pau, un compromis de vente est signé avec une clause suspensive d’obtention de prêt.

Cette clause prévoit des conditions précises :

• un montant maximal,

• une durée d’emprunt,

• et un taux nominal.

L’acquéreur produit un seul refus de prêt, mais celui-ci ne respecte pas exactement les termes convenus.

Le vendeur considère que la condition n’est pas remplie et réclame l’application de la clause pénale prévue au compromis.

L’acquéreur tente alors de mettre en cause l’agent immobilier, estimant qu’il aurait dû l’alerter sur les risques juridiques liés à un refus partiel.

⚖️ Ce que dit la Cour d’appel de Pau (15 mai 2025)

La Cour confirme que :

La condition suspensive doit être strictement respectée.

→ À défaut, elle est réputée réalisée (article 1304-3 du Code civil),

→ L’acquéreur devient redevable des engagements contractuels.

L’acquéreur ne peut pas se défausser sur l’agent immobilier.

❝ Il n’entre pas dans les obligations de l’agent immobilier de vérifier la conformité des offres de prêt ni d’informer l’acquéreur sur les conséquences juridiques d’un refus non conforme. ❞

L’agent n’est ni juriste, ni courtier. Sa responsabilité n’est pas engagée en l’absence de faute caractérisée.

📌 Ce que tout professionnel doit retenir

✅ Pour les agents immobiliers :

Vous n’êtes pas responsable si l’acquéreur dépose une demande de prêt non conforme.

Votre rôle s’arrête à la transmission d’informations et au suivi administratif.

Il est recommandé de :

• Inviter vos clients à se faire accompagner par un courtier ou un notaire,

• Conserver une traçabilité écrite des conseils prodigués.

❌ À ne pas faire :

• Donner des conseils juridiques sur la clause suspensive,

• S’engager sur la validité d’un refus,

• Interpréter la clause pour le compte de l’acquéreur.

🧠 En résumé

L’agent immobilier n’a pas à contrôler la conformité des offres de prêt.

Il n’est pas un garant du financement, mais un intermédiaire dans la transaction.

Cette décision rappelle l’importance pour les professionnels de rester dans leur périmètre de compétences et de ne pas se substituer aux conseillers juridiques ou financiers.

A votre succès

Caroline Ludwig

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