Publié discrètement au Journal officiel du 25 avril 2026, le décret n° 2026-310 est passé sous les radars de la quasi-totalité des professionnels de l'immobilier. C'est une erreur de l'ignorer.

Ce texte, pris en application du règlement européen 2024/1624 — le "6e paquet anti-blanchiment" de l'Union européenne — modifie en profondeur deux obligations qui concernent directement les agents immobiliers assujettis à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) : l'accès au registre des bénéficiaires effectifs et les obligations de formation des collaborateurs.

Ce que change concrètement le décret

1. Le registre des bénéficiaires effectifs : d'un droit théorique à un outil opérationnel

Jusqu'ici, l'identification du bénéficiaire effectif d'une personne morale reposait essentiellement sur les documents remis par le client : statuts, extrait Kbis, organigramme. Le registre des bénéficiaires effectifs (RBE), tenu au greffe du tribunal de commerce, existait en théorie, mais son accès par les professionnels assujettis n'était pas formellement organisé dans le Code monétaire et financier.

Le décret du 24 avril 2026 corrige cela. En restructurant la section 9 du chapitre Ier du titre VI du livre V du CMF, il crée trois nouvelles sous-sections dédiées — déclaration, accès et vérification — et formalise explicitement la possibilité pour les professionnels assujettis de consulter le RBE dans le cadre de leurs diligences d'identification.

Ce que cela signifie pour votre pratique : dès lors qu'une transaction implique une personne morale — SCI acheteuse ou vendeuse, société civile de portage, holding familiale — vous avez non seulement la possibilité, mais la responsabilité de consulter le RBE pour vérifier que la personne qui se présente devant vous est bien l'identité réelle derrière la structure. Et vous devez conserver la trace de cette consultation dans votre dossier de diligences.

En cas de contrôle, l'absence de cette consultation pourra être caractérisée comme un défaut de diligence. La logique du régulateur est claire : l'outil est disponible, le professionnel qui ne l'utilise pas ne peut pas invoquer l'ignorance.

2. La formation LCB-FT des collaborateurs : de l'obligation générale à la diligence individualisée

Le décret modifie l'article R. 561-38-1 du CMF et crée un nouvel article D. 561-38-1-1. La rédaction antérieure imposait aux entités assujetties de former leurs collaborateurs. La nouvelle rédaction va plus loin : elle exige que chaque collaborateur dispose des informations nécessaires à l'exercice de ses fonctions spécifiques.

Ce n'est plus une obligation de moyen générique — "nous avons formé notre équipe". C'est une obligation de résultat ciblée : le négociateur en transaction doit maîtriser les diligences relatives aux bénéficiaires effectifs dans les ventes impliquant des personnes morales ; le gestionnaire locatif doit connaître les seuils et critères d'alerte propres à son activité.

Pourquoi les agents immobiliers sont particulièrement exposés

L'immobilier est l'un des secteurs les plus surveillés par TRACFIN. Les statistiques le rappellent chaque année : les transactions immobilières représentent une part significative des déclarations de soupçon et des typologies de blanchiment identifiées par la cellule française de renseignement financier.

La raison est structurelle. L'immobilier cumule trois vulnérabilités majeures du point de vue LCB-FT :

• 01 Des montants élevés qui permettent d'intégrer rapidement des sommes importantes dans l'économie légale
• 02 Une opacité potentielle des structures de détention — SCI, démembrement, montages familiaux
• 03 Des délais de transaction suffisamment longs pour complexifier la traçabilité des fonds

C'est précisément pour répondre à ces vulnérabilités que le législateur européen a fait de l'accès au RBE un pilier du nouveau dispositif anti-blanchiment. Et c'est précisément parce que l'agent immobilier est en première ligne dans l'identification des parties qu'il porte une responsabilité réelle dans la qualité des diligences effectuées.

Le calendrier que vous devez intégrer

Ce que vous devez faire maintenant

Une remarque sur le fond

Ce décret n'invente pas de nouvelles obligations de fond. Il les organise, les formalise et leur donne un cadre opérationnel précis. En ce sens, il ne devrait pas déstabiliser les professionnels qui avaient déjà compris que la LCB-FT n'est pas une contrainte administrative, mais un enjeu de responsabilité professionnelle réelle.

Pour les autres, il constitue un signal que les attentes du régulateur ont changé de niveau. L'époque où un panneau "conformité" en salle de réunion et un module e-learning annuel suffisaient est révolue. Ce que demande désormais le cadre européen, c'est une culture de la diligence, intégrée dans les pratiques quotidiennes, vérifiable à tout moment.