Contournement d'agence immobilière : ce que l'arrêt du 7 mai 2026 condamne vraiment
150 000 euros de commission. Réclamés non pas au vendeur qui avait signé le mandat, mais aux acheteurs, qui n'avaient rien signé du tout avec l'agence. La Cour de cassation a validé cette condamnation le 7 mai 2026.
Depuis, la décision circule dans la profession avec un résumé commode : contourner une agence coûte cher. Le résumé est incomplet au point d'être trompeur. Les acquéreurs n'ont pas été condamnés parce qu'ils avaient visité puis acheté en direct. Ils ont été condamnés parce qu'une phrase, écrite noir sur blanc dans la promesse de vente, prouvait qu'ils savaient exactement ce qu'ils faisaient. Cette nuance décide de l'issue de tous les dossiers de contournement d'agence immobilière que vous porterez.
Une villa affichée à 2 990 000 euros, vendue 2 500 000 sans personne à l'acte
Le 5 avril 2018, une agence des Bouches-du-Rhône fait visiter une villa à un couple. Elle tient son mandat des vendeurs : mandat non exclusif, prix affiché 2 990 000 euros, commission de 6 % à la charge de l'acquéreur.
Le 29 août 2018, la vente se conclut directement entre les vendeurs et ces mêmes acquéreurs, au prix de 2 500 000 euros. Aucune rémunération pour l'agence. Celle-ci n'assigne pas ses mandants : elle assigne les acheteurs. La cour d'appel d'Aix-en-Provence les condamne le 25 octobre 2023 à lui payer 150 000 euros de dommages et intérêts, in solidum. Ils forment un pourvoi. La troisième chambre civile le rejette le 7 mai 2026 (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, arrêt n° 284 FS-B, publié au Bulletin).
Un arrêt publié, rendu en formation de section, sur une question de principe. Ce n'est pas un arrêt d'espèce qu'on peut balayer.
Comment un acheteur qui n'a rien signé peut se retrouver à payer
Le verrou est connu de tous ceux qui ont déjà tenté ce contentieux : le mandat lie le vendeur à l'agent. L'acquéreur n'y est pas partie. L'article 73 du décret d'application de la loi Hoguet est d'ailleurs sans ambiguïté sur ce point : le titulaire de la carte ne peut réclamer d'honoraires qu'à la personne désignée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, et il ne les perçoit qu'une fois l'opération constatée par acte authentique conclue par son intermédiaire (article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Pas d'acte par son intermédiaire, pas de commission. La voie contractuelle est fermée.
La Cour passe par une autre porte : celle de la responsabilité extracontractuelle. Le tiers qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1200 et 1240 du Code civil. Le principe n'est pas neuf : l'Assemblée plénière l'avait déjà posé pour l'agent immobilier le 9 mai 2008 (pourvoi n° 07-12.449, publié au Bulletin), et l'arrêt de 2026 s'y rattache expressément.
Retenez la mécanique, elle a des conséquences pratiques : ce que vous obtenez n'est pas votre commission, c'est la réparation d'un préjudice. Il faut donc une faute, un dommage, un lien entre les deux. Le montant de la commission perdue sert de mesure au préjudice, il n'est pas dû comme un prix.
L'argument des acquéreurs n'avait rien d'absurde
Leur défense tenait en une phrase : ils s'étaient bornés à agir dans leur propre intérêt, en adressant une nouvelle offre directement aux vendeurs, fût-ce pour payer un prix moindre du fait de l'absence de commission d'agence. Chercher à payer moins cher n'est pas une faute civile. Visiter avec une agence, puis négocier ailleurs, n'est pas non plus interdit par la loi Hoguet.
La Cour ne dit nulle part le contraire. Aucune phrase de l'arrêt ne pose que la visite suivie d'une vente directe suffit à caractériser la fraude. Le 7 mai 2026 n'a retiré à personne le droit de négocier en direct. Ce qui a été sanctionné, c'est autre chose, et c'est beaucoup plus étroit.
Les trois constatations qui ont fait basculer le dossier
La cour d'appel avait relevé, et la Cour de cassation valide ce raisonnement, un comportement d'ensemble :
- Les acquéreurs connaissaient le droit à rémunération de l'agent qui leur avait fait visiter le bien.
- La promesse de vente a été signée à l'insu de l'agence, cinq semaines seulement après la visite, et comportait une clause par laquelle l'acquéreur s'engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation du bien.
- L'acte authentique, lui, n'évoquait pas l'entremise de l'agence et ne reproduisait pas cette clause.
Regardez le deuxième point. Cette clause était une précaution. Quelqu'un l'a rédigée pour protéger les vendeurs contre une réclamation d'agence. Elle est devenue la pièce qui a coûté 150 000 euros aux acheteurs, parce qu'elle établissait par écrit qu'ils avaient conscience du risque au moment même où ils signaient sans l'agence. Et sa disparition dans l'acte notarié a achevé de dessiner l'intention.
Le faisceau d'indices ne se construit pas au moment du procès. Il existe déjà, ou il n'existe pas, dans des documents que d'autres ont rédigés et que vous ne verrez peut-être jamais.
Le mandat n'était pas exclusif, et ça n'a rien changé
C'est le point que les résumés de la décision oublient le plus souvent. L'agence tenait un mandat simple. Elle n'avait donc aucune clause d'exclusivité à opposer, aucune clause pénale à faire jouer. Elle a obtenu 150 000 euros quand même, parce que le fondement est délictuel et qu'il ne suppose aucune stipulation particulière dans le mandat.
Un détail du dossier mérite l'attention : le mandat mettait la commission à la charge de l'acquéreur. La connaissance qu'avaient les acheteurs du droit à rémunération de l'agent en devenait plus simple à établir. La Cour ne pose aucune condition tenant à la partie qui supporte les honoraires, mais dans la construction de la preuve, cette configuration aide.
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La protection n'est pas éternelle : le rappel du 11 septembre 2025
Huit mois plus tôt, la même chambre avait tranché un litige moins médiatisé et tout aussi utile (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579, arrêt n° 401 FS-B). Un mandat de recherche de trois mois, assorti d'une clause interdisant au mandant de traiter directement avec le vendeur pendant douze mois après l'expiration du mandat. L'acquisition s'est finalement faite le 26 octobre 2018, longtemps après la fin de cette période.
La cour d'appel avait accordé la commission à l'agence, en retenant que l'opération n'avait été rendue possible que par son entremise, sa connaissance du secteur, ses démarches et ses conseils. Cassation partielle pour défaut de base légale : les juges devaient rechercher si les stipulations du mandat ne limitaient pas dans le temps l'interdiction faite au mandant de traiter directement. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Lyon, elle n'est donc pas jugée définitivement sur ce point.
L'enseignement pratique tient en une ligne : la durée que vous inscrivez dans votre clause de non-contournement est la durée exacte de votre protection. Douze mois après l'expiration du mandat, votre client redevient libre de traiter, et votre travail de mise en relation ne suffira pas à rattraper la clause.
Le même arrêt porte une bonne nouvelle, celle-là définitive puisque le moyen a été rejeté : l'absence, sur le mandat, de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n'affecte pas à elle seule sa validité, dès lors que le mandataire justifie avoir été titulaire d'une carte régulièrement délivrée à la date du mandat. Les mandants qui cherchaient la nullité par le vice de forme le plus mince ont perdu cette porte de sortie.
Ce que ces deux décisions imposent dans vos mandats et vos visites
Rien, formellement. Ni l'un ni l'autre de ces arrêts ne pose de règle de rédaction. Les conséquences ci-dessous sont des conséquences de bon sens tirées de ce que les juges ont effectivement regardé, pas des obligations légales nouvelles.
La durée de la clause de non-contournement mérite d'être choisie, pas recopiée d'un modèle vieux de dix ans. Douze mois sur un bien qui se vend en trois semaines n'a pas le même sens que douze mois sur un actif qui met deux ans à trouver preneur.
La preuve de la mise en relation vaut autant que le mandat lui-même. Un bon de visite daté, nommant les personnes présentes, rappelant l'existence du droit à rémunération et la partie qui en a la charge : c'est ce document, et lui seul, qui vous permettra un jour d'établir que l'acquéreur savait. Sans lui, le premier point du faisceau d'indices tombe.
La cohérence entre le mandat et l'engagement des parties reste exigée par l'article 73 du décret de 1972, et l'article 6 de la loi Hoguet impose que les conditions de détermination de la rémunération et l'indication de la partie qui en a la charge figurent par écrit dans la convention (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Une discordance entre vos documents ne se plaide pas, elle se constate.
Reste le point le plus inconfortable : dans l'affaire jugée, ce qui a sauvé l'agence se trouvait dans une promesse signée sans elle. Vous ne maîtrisez pas ces pièces. Vous maîtrisez seulement la qualité de la trace que vous laissez en amont, au moment de la visite, quand tout le monde est encore de bonne humeur.
Questions fréquentes sur le contournement d'agence
Faut-il un mandat exclusif pour agir contre l'acquéreur ?
Non. Dans l'affaire du 7 mai 2026, l'agence était titulaire d'un mandat non exclusif. L'action repose sur la responsabilité extracontractuelle de l'article 1240 du Code civil, qui ne suppose aucune clause d'exclusivité ni clause pénale.
Un acheteur qui visite avec moi puis traite en direct est-il automatiquement fautif ?
Non. La Cour de cassation n'a jamais jugé que la visite suivie d'une vente directe suffisait. Elle exige un comportement d'ensemble traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent, apprécié à partir d'éléments matériels précis.
Puis-je réclamer ma commission ou des dommages et intérêts ?
Des dommages et intérêts. L'acquéreur n'est pas débiteur de la commission, et l'article 73 du décret de 1972 interdit d'en réclamer à une personne autre que celle désignée dans le mandat et l'engagement des parties. Le montant de la commission perdue sert à chiffrer le préjudice : dans l'affaire jugée, 150 000 euros.
Ma clause de non-contournement me protège-t-elle sans limite de temps ?
Elle vous protège pendant la durée que vous y avez écrite. L'arrêt du 11 septembre 2025 censure une cour d'appel qui avait accordé la commission sans vérifier si la clause limitait dans le temps l'interdiction de traiter directement. La décision est une cassation partielle avec renvoi : l'affaire sera rejugée.
L'oubli du lieu de délivrance de ma carte professionnelle annule-t-il mon mandat ?
Pas à lui seul, depuis l'arrêt du 11 septembre 2025, à condition de justifier que vous étiez bien titulaire d'une carte régulièrement délivrée à la date du mandat. L'obligation de mention demeure, seule sa sanction est écartée.
Une décision favorable, à condition d'avoir fait son travail avant
L'arrêt du 7 mai 2026 est une bonne décision pour la profession. Elle rappelle qu'on ne peut pas utiliser le travail d'un professionnel puis organiser sa mise à l'écart. Mais elle ne récompense pas l'agent lésé : elle récompense l'agent qui peut prouver.
Entre les deux, il y a un bon de visite correctement rempli, un mandat dont les clauses ont été pensées, et une vigilance sur ce que les actes successifs mentionnent de votre intervention. Ces gestes coûtent deux minutes au moment où ils paraissent inutiles. Ils valaient 150 000 euros dans cette affaire.
Caroline Ludwig, As de Caro Coaching
Organisme de formation certifié Qualiopi, déclaration d'activité n° 44 68 03 621 68. Titulaire de la carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce. 26 ans de terrain en transaction immobilière, 12 ans de formation auprès des agents, négociateurs et directeurs d'agence.
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