🏛️ Quand vendeur et acquéreur contournent l’agence… la justice vous protège

Cour d’appel de Colmar, 11 octobre 2024, n° 19/00933

Les faits

Vous déteniez un mandat régulier pour la vente d'un bien.Vous avez présenté un acquéreur, effectué la visite, et assuré le suivi.Mais le vendeur a finalement conclu la vente directement avec cet acquéreur, sans vous avertir.

L'agence a donc été évincée de la transaction… mais pas de la justice.

La décision

La Cour d'appel de Colmar a estimé que :

Le vendeur et l'acquéreur ont fautivement évincé l'agence, alors même qu'elle avait mis les parties en relation.

Résultat :👉 Les deux sont condamnés in solidum à verser à l'agence l'équivalent de ses honoraires.

Les bases juridiques

Articles 1240 et 1241 du Code civil : responsabilité délictuelle (faute et complicité de faute)

La Cour rappelle que l'agence n'a pas besoin d'être intervenue à la signature pour être à l'origine de la vente.

✔️ Il suffit de démontrer qu'elle a provoqué la rencontre et que la transaction s'est conclue grâce à cette mise en rapport.

✔️ L'acquéreur est donc également responsable : il savait que l'agence avait présenté le bien et a choisi de traiter directement.

Les points clés à retenir pour vous

Un mandat régulier est indispensable : durée, prix, signatures, mentions légales.

Le bon de visite ne suffit pas seul, mais il constitue une preuve essentielle de votre intervention.

La clause post-mandat doit être rédigée avec soin : c'est elle qui prolonge votre protection après expiration du mandat.

L'acquéreur peut être condamné avec le vendeur : sa responsabilité peut être engagée s'il participe à la fraude.

Conseil pratique

Gardez une trace écrite de vos visites, de vos échanges et des relances effectuées.Ces éléments de preuve sont souvent déterminants pour démontrer votre rôle dans la conclusion de la vente.

E-mails, SMS, bons de visite, compte-rendus de visite, relances téléphoniques notées… tout compte.

À retenir

Arrêt : Cour d'appel de Colmar, 11 octobre 2024, n°19/00933

Principe : Vendeur et acquéreur fautifs = responsabilité in solidum

Effet : Indemnisation de l'agence, même si elle n'était pas présente à la signature

En résumé

Cet arrêt est une victoire claire pour les professionnels de l'immobilier.Il rappelle que votre travail a une valeur, et que la mise en relation suffit à justifier vos honoraires, même en cas d'éviction.

Protégez-vous dès le départ : mandat en béton, bons de visite signés, clause post-mandat efficace.

Et si la fraude arrive… vous avez des recours solides.

Caroline Ludwig - Organisme certifié Qualiopi Spécialiste formations Loi ALUR & responsabilité professionnelle

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Caroline Ludwig

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