La question revient dans chaque session, souvent à voix basse, comme un aveu : « Concrètement, je déclare quoi ? Et si je me trompe ? »

Derrière cette hésitation, il y a une confusion tenace : beaucoup de professionnels croient qu’une déclaration de soupçon suppose une quasi-certitude, une preuve, quelque chose de solide à présenter. C’est l’inverse. Et cette confusion coûte cher, parce qu’elle transforme une obligation simple en paralysie.

Vous n’avez pas à prouver. Vous avez à signaler ce qui vous interpelle.

Ce qu’est un soupçon au sens de la loi

L’article L.561-15 du Code monétaire et financier vise les sommes ou opérations dont vous savez, soupçonnez ou avez de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction. Trois niveaux, et deux d’entre eux n’exigent aucune certitude.

Vous n’êtes ni enquêteur, ni juge. Votre rôle s’arrête à transmettre ce qui vous a interpellé, avec les éléments dont vous disposez. C’est TRACFIN qui enquête ensuite, recoupe avec ses propres bases, et décide s’il y a lieu de transmettre à la justice ou à l’administration fiscale. Une déclaration qui ne débouche sur rien n’est pas une erreur : c’est le fonctionnement normal du dispositif.

Les signaux qui doivent vous arrêter

Aucune liste n’est exhaustive, et c’est voulu : le soupçon naît d’un écart, pas d’une case cochée. Voici ceux qui reviennent le plus souvent dans les dossiers du secteur immobilier :

• Une discordance entre le profil du client et l’opération — des revenus déclarés sans rapport avec le montant, un acquéreur très jeune sur un bien très cher, une activité professionnelle qui n’explique pas l’apport.
• Un paiement partiel en espèces, ou une origine des fonds que le client explique mal, tarde à justifier, ou justifie de plusieurs façons successives.
• Un montage inutilement complexe — SCI créée la veille, chaîne de sociétés, bénéficiaire effectif difficile à identifier, interposition d’un tiers sans logique économique.
• Une indifférence au prix ou au bien — un acquéreur qui ne négocie pas, ne visite pas, ne s’intéresse ni à l’état ni au rendement, et veut aller vite.
• Une revente rapide à un prix incohérent, à la hausse comme à la baisse, sans travaux ni événement qui l’explique.
• Un lien avec une zone ou une structure sensible, ou un client qui refuse de fournir des pièces pourtant banales.

Quand déclarer : avant, pas après

C’est le point le plus mal compris. La déclaration doit intervenir avant la réalisation de l’opération chaque fois que c’est possible — l’objectif du dispositif étant de permettre à TRACFIN d’exercer, le cas échéant, son droit d’opposition. Déclarer six mois après la signature, c’est déclarer une opération que plus personne ne peut arrêter.

Le soupçon peut naître à tout moment : à l’entrée en relation, pendant le dossier, ou lorsqu’un élément nouveau apparaît. Il n’existe pas de délai de réflexion légal : dès que le doute est constitué, l’obligation est née. Et si l’opération a déjà été réalisée quand le soupçon apparaît, vous déclarez quand même.

Comment déclarer : ERMES, et rien d’autre

Depuis le 1^er février 2025, la téléprocédure ERMES est généralisée à l’ensemble des professionnels assujettis. Ce n’est plus une facilité offerte, c’est la voie normale de transmission. Il faut donc y avoir un compte avant d’en avoir besoin : créer son accès le jour où le doute survient, c’est retarder la déclaration au pire moment.

Une voie de secours subsiste — envoi postal ou électronique d’un formulaire dématérialisé — mais uniquement en cas d’indisponibilité d’ERMES ou d’urgence particulière. Ce n’est pas une alternative de confort.

Une déclaration exploitable comporte :

• l’identification précise des personnes concernées, y compris les bénéficiaires effectifs ;
• le descriptif de l’opération : nature, montant, calendrier, mode de financement ;
• l’exposé du soupçon — ce qui vous a alerté, dans vos mots, sans jargon ;
• les pièces à l’appui dont vous disposez.

Les deux règles qu’il faut connaître par cœur

Pourquoi les contrôles se resserrent sur l’immobilier

En 2024, TRACFIN a reçu 211 165 déclarations de soupçon, en hausse de 13 % sur un an. Mais plus de 80 % proviennent du seul secteur bancaire et financier. Les professions non financières — dont l’immobilier — restent très en retrait au regard du volume et de la nature des opérations qu’elles traitent.

C’est ce décalage qui explique la pression actuelle. Quand la DGCCRF contrôle une agence, elle sait statistiquement qu’elle a de fortes chances de trouver une absence de procédure : lors de sa dernière enquête sectorielle publiée, plus de 60 % des professionnels contrôlés présentaient des anomalies, et le défaut de formation LCB-FT figurait parmi les manquements les plus fréquents.

Autrement dit : le sous-déclarant n’est pas discret, il est visible. Une agence qui n’a jamais rien déclaré en dix ans d’activité ne prouve pas qu’elle n’a jamais croisé d’opération douteuse — elle suggère qu’elle ne sait pas les repérer.

Questions fréquentes